CONDOMÍNIO - PUNIÇÕES - MULTA/PENALIDADE Nesta semana iniciaremos o estudo pertinente a punições impostas aos condôminos que fazem uso nocivo (abusivo e anormal) da propriedade condominial, começando por deixar registrado que “o uso e gozo da propriedade pelo seu titular (aí compreendida a eventual cessão, empréstimo ou locação que logra transferir o uso do bem para terceiro) por se constituir em prerrogativa constitucional, não está condicionado, para o seu exercício, à aludida 'autorização' condominial”. De fato, embora os condôminos sejam senhores das opções e demais normas obrigacionais que devem regrar a convivência comunitária, as limitações exaradas na convenção ou regulamento não podem prevalecer quando depositárias de restrições que afrontam o direito de propriedade garantido pela Lei Maior. Nesse compasso, unicamente pode vingar como limitação legal da propriedade a eventual vedação ao uso que possa causar dano ao sossego, à segurança ou à saúde dos vizinhos (Código Civil, artigos 1.277 e seguintes), cujas incidências hão de ser resolvidas pela análise particularizada de cada caso, com a possível aplicabilidade do previsto no art. 1337 daquele texto que, justamente, se dedica ao enfrentamento do denominado “comportamento anti-social” do condômino. Sob tal perspectiva legal, convencional e regulamentar, revela-se pretendida vedação indevida (leia-se: que tem por objetivo impedir, ou não permitir a prática de determinados atos ou feitura de certas coisas consideradas anti-sociais), por almejar limitar um direito (de propriedade) que não está no alcance da competência do síndico. A propósito, o Código Civil, ao tratar da conduta dos moradores em condomínio, cuida da distinção da aplicação de multas/penalidades quanto ao modo de agir destes — condôminos, inquilinos, visitantes e outros — em edifício de apartamentos, a saber: ·              Multa ¶ é a sanção pecuniária imposta ao condômino por infração as normas da lei, convenção ou do regimento interno. Ex.: uso indevido de área comum.   ·              Penalidade ¶ imposição de obrigação de fazer ou não fazer, segundo as normas aplicáveis. Ex.: alteração de fachada com instalação de grade externa, diferente do projeto arquitetônico. Observação Necessária ¶ a aplicação da multa não isenta o infrator da penalidade (obrigação de fazer ou não fazer).   Como se observa, em um condomínio a regra norteadora emana da Convenção Condominial, que é um conjunto de normas contendo a previsão de texto pertinente ao interesse dos condôminos, definindo os direitos e deveres daqueles que o habitam, extensivo também a todos aqueles que, por qualquer motivo. se encontrem presentes no espaço compreendido pela edificação. Não se pode esquecer da atenção ao Regimento Interno, terceiro na hierarquia de normas de conduta/postura nos condomínios; nele estão insertos aqueles passos do dia-a-dia do ambiente condominial (regulação do horário de lixo, mudança, reforma etc.). Ademais, o artigo 1.336, em seu § 2º, esclarece que o infrator que comprometeu a edificação, que alterou forma ou cor de fachada incluindo esquadrias externas, que deu destinação diferente à sua unidade ou ainda a utilizou de forma prejudicial ao sossego, segurança e saúde e, por fim, a moral e aos bons costumes ficará sujeito à penalidade determinada na Convenção Condominial, não podendo ser a mesma superior a 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal, a saber: O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Na próxima semana, daremos continuidade ao tema tratado. Carlos Roberto Tavarnaro - advogado e empresário do setor imobiliário