LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - A IMPORTÂNCIA DO DENOMINADO “FUNDO DE COMÉRCIO” - PARTE II

Os comentários doutrinários e jurisprudenciais acerca da expressão “fundo de comércio” em ambiente de Lei do Inquilinato (8.245/91) asseveram que tal verbete seria, em verdade, inadequado, posto que mais apropriada (leia-se, compatível com a extensão reguladora pretendida pela lei) seria a utilização do termo “fundo de empresa”.

É o que anotam, por exemplo, Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery (Novo Código Civil e Legislação Extravagante, Ed. RT, 2002, p. 1145):

“A lei fala em fundo de comércio, mas a expressão deve ser entendida como fundo de empresa, muito mais abrangente e que engloba possíveis renovações contratuais feitas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo (LI, 51, §4º)”.

Tal perspicaz observação é deveras interessante por conseguir encerrar, num mesmo conceito, todas as atividades relacionadas à atuação empresarial e produtiva — independentemente do nicho econômico e profissional explorado — e não apenas aquelas conectadas à classe dos comerciantes.

Pavimentada esta etapa, vale atentar para o fato de que a presença deste ingrediente (fundo de comércio ou de empresa) deverá ser objeto de depurada análise para a confecção do contrato de locação.

Isso porque, é preciso de antemão disciplinar de modo expresso (clausular) qual o projeção deste fator (fundo de comércio) na relação locatícia, visto, por exemplo, o § 1º do art. 52 da LI vedar ao locador a exploração no imóvel do mesmo ramo do locatário, a menos que, a locação então firmada efetivamente já envolvesse o fundo de comércio, com suas instalações e pertences.

Assim, é preciso verificar se o fundo:

1.               foi criado e formado pelo labor do locador (proprietário) e foi transferido para o locatário (inquilino) a título de locação;

2.               não existia no momento da locação e foi posteriormente desenvolvido exclusivamente pela ocupação do locatário;

3.               se a locação é de imóvel que pelas suas características (hotel, cinema, posto de gasolina, consultório médico ou odontológico, entre outros) automaticamente já implica no reconhecimento da sua pré-existência (do fundo).

Continua na próxima semana.

Carlos Roberto Tavarnaro

- advogado e empresário do setor imobiliário

e-mail: crt@tavarnaro.com.br