Na conformidade do anunciado, e a título de mero exercício, cumpre ponderar que a opção adotada na Apelação Cível n. 182.046-4/3-00 do TJSP, ao pender pelo entendimento de que “com a transferência do domínio e da posse, mesmo que indireta, o comprador de imóvel locado passou a ser o titular da faculdade de defendê-la, agora, via ação reivindicatória”, peca, essencialmente, por desconsiderar a preponderante incidência da lei do inquilinato que disciplina, em seu artigo 5º, o caminho da ação de despejo para o reaver de imóvel locado quanto e especificamente à hipótese de alienação deste (imóvel locado); cujo texto (art. 8º) aliás, já restou anteriormente reproduzido neste espaço (Parte I).    

Assim, o que se afigura no caso é que a decorrência lógico-jurídica do direito de propriedade — que permanece hígido apesar da fruição direta da posse do bem pelo locatário ou inquilino — não pode (atente-se, quando se cuidar de alienação de bem locado), dada a prevalência da legislação inquilinária que regula o tema, desaguar na denominada ação reivindicatória (também rotulada de persecutória ou vindicatória); cujo pedido escudado no artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro se volta para a restituição da posse tendo por fundamento a propriedade e o direito de uso inerente a ela.

Para além disso, oportuno se faz ainda destacar que outra reflexão interessante a respeito do julgamento de que se trata se faz possível; qual seja, quanto a possibilidade do locador-vendedor realmente se comprometer em promover, às suas exclusivas expensas (leia-se, responsabilidade), a retomada do imóvel para que assim possa definitivamente transmiti-lo ao comprador.

Com efeito, mesmo se compromissado a venda o imóvel, mas, não possuindo dito instrumento de compromisso o caráter de irrevogabilidade, nem estando tal instrumento registrado junto à matrícula do imóvel (§ 1º do artigo 8º da LI), a legitimidade para o pedido de despejo permanecerá com o vendedor, podendo este agir por outros fundamentos que não a promessa de alienação. Exemplificativamente, por denúncia vazia ou por cumprimento de mútuo acordo, prática de infração legal e contratual, falta de pagamento, realização de reparos urgentes, entre outros (artigos 9º, 47 e 57 da LI).     

Carlos Roberto Tavarnaro

- advogado, consultor e empresário do setor imobiliário

e-mail: crt@tavarnaro.com.br