O artigo 25 da Lei 8.245/91 estipula que “atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram”.

Por sua vez, o artigo 23 da Lei 8.245/91 estabelece que o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio (XII), definindo que estas são aquelas necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Nessa esteira legal de pensamento, não são raros os questionamentos que nascem a respeito desta relação envolvendo o condomínio e o proprietário da unidade, quando este último passa a ostentar a qualidade de locador e então o bem é ocupado pelo terceiro (inquilino).

Essa triangulação que poderia passar até despercebida, ganha significativa importância quando se constata eventual inadimplência de obrigação; seja ela, de fazer ou não fazer (aí compreendido não só o pagamento dos encargos, como também qualquer ação ou omissão em relação à lei, convenção e estatuto condominial).

Como “aperitivo” da reflexão que aqui se provocará a respeito, oportuno se faz conferir o espírito do julgamento do REsp nº 499461/RJ do Superior Tribunal de Justiça (DJ de 11.04.2005 p. 306) assinalando que:

A obrigação de reparação dos danos causados à garagem, parte comum do edifício em condomínio, em razão de mau uso da unidade autônoma, é propter rem, pelo que, no pólo passivo da ação respectiva deve figurar, em tese, o proprietário do bem, conforme constante do registro imobiliário. Todavia, em se tratando de obrigações relativas a coisa comum, atentando-se à primazia do interesse coletivo, a jurisprudência da Corte admite ao credor optar pelo ajuizamento da ação contra qualquer dos sujeitos vinculados juridicamente ao imóvel, dentre eles o locatário, ressalvado a este o direito de regresso. Portanto, in casu, é lídimo ao Condomínio voltar-se contra o recorrente, que se utiliza ostensivamente do bem, contribuindo, se não à ampliação, ao menos à manutenção dos prejuízos à coisa comum. E isso, como assinalado, quer seja o mesmo proprietário, em virtude de sucessão empresarial, quer seja mero locatário do bem, nesta última hipótese, cabendo-lhe ação regressiva contra quem entenda como responsável”.

Continua na próxima semana.

Carlos Roberto Tavarnaro

- advogado, consultor e empresário do setor imobiliário

e-mail: crt@tavarnaro.com.br