A importância de uma boa escolha (leia-se, inteligente) quanto à figura do locatário que irá ocupar uma unidade em condomínio reside exatamente no fato de que o locador proprietário continua respondendo de modo solidário (concomitante, simultâneo ou concorrente) com eventual infração perpetrada por aquele.

De fato, embora objetivamente se possa focalizar no ocupante do imóvel (o locatário que tem a posse direta do bem) a qualidade de agente de eventual conduta a ser reprimida ou mesmo de autor do possível dano a ser reparado; a titularidade do bem que permanece hígida na pessoa do proprietário (que assim continua exercendo a posse indireta) implica na sua co-responsabilização (do locador proprietário juntamente com o locatário).

Outra leitura que se pode intuir com tal aspecto é aquela em que a obrigação deriva da ação ou da omissão de alguém para a consumação de um fato que seja reprovável, ainda que perpetrado por outrem; o que equivale dizer que o locador — ao permitir que sua unidade seja usufruída por terceiro — deve responder pela má escolha na eleição desta pessoa que assim, por exclusiva conveniência sua (do locador) será introduzida no seio condominial.

Confira-se a respeito:

CONDOMÍNIO. MULTA POR INFRAÇÃO PRATICADA PELO LOCATÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO TITULAR DO DOMÍNIO. O proprietário do apartamento responde in solidum por fato imputável ao seu locatário, em face da obrigação de vigilância que deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos relacionados com o imóvel de sua propriedade. (STJ, REsp 254520/PR, T4, Rel. Min. Barros Monteiro, DJ 18.12.2000 p. 195, JBCC vol. 187 p. 379, LEXSTJ vol. 141 p. 209 e RSTJ vol. 152 p. 414)

Não por outra razão (isto é, deste não desvincular do proprietário) é que algumas decisões dos tribunais pátrios quando se cuida de infração condominial relacionada à inadimplência das cotas chegam, inclusive, a permitir que o acionamento competente (cobrança) se dê até mesmo de modo exclusivo na pessoa do proprietário.

E isso, porque, a natureza de dívida propter rem (própria da coisa) poderá, ao final, desembocar na penhora do bem para responder pelo débito; sendo, pois, de todo aconselhável que o titular (proprietário) do mesmo acompanhe o procedimento.

Nesse sentido:

AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS DE CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - PREVISÃO DE RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PELAS TAXAS CONDOMINIAIS - IRRELEVÂNCIA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RESPONSABILIDADE DAQUELE EM NOME DO QUAL ESTÁ REGISTRADA A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. (TJPR, Ac. 4439 da 10ª CC, julgado em 03/08/2006).

"LEGITIMIDADE PASSIVA PARA A CAUSA - DESPESAS DE CONDOMÍNIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - LEGITIMAÇÃO PASSIVA DO PROPRIETÁRIO - Contrato de locação com cláusula de responsabilidade do locatário pelo pagamento das taxas condominiais - Convenção particular que não pode ser oposta ao condomínio pelo condômino-locador, proprietário da unidade - Possibilidade de direito de regresso do proprietário-locador em relação ao locatário - Ilegitimidade passiva do locatário, por conseguinte, para a ação de cobrança das despesas de condomínio - Sentença reformada - Recurso provido". (TJPR, Ac. 1916 da 18ª CC, julgado em 28/10/2005)

E, por analogia:

AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, PROMISSÁRIO COMPRADOR OU POSSUIDOR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. As cotas condominiais, porque decorrentes da conservação da coisa, situam-se como obrigações propter rem, ou seja, obrigações reais, que passam a pesar sobre quem é o titular da coisa; se o direito real que a origina é transmitido, as obrigações o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ação de cobrança dos encargos condominiais contra os proprietários. 2. Em virtude das despesas condominiais incidentes sobre o imóvel, pode vir ele a ser penhorado, ainda que gravado como bem de família. (STJ, REsp 846187/SP, T4, Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, DJ 09.04.2007 p. 255)

Continua na próxima semana.

Carlos Roberto Tavarnaro

- advogado, consultor e empresário do setor imobiliário

e-mail: crt@tavarnaro.com.br