O Código Civil Brasileiro ao tratar do Condomínio Edilício focaliza em seu artigo 1.337, tanto a figura do proprietário como do eventual locatário que venha a ocupar a unidade ao mencionar que:

O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Nessa ordem de idéias, tendo-se em conta que “anti-social” pode ser compreendida como toda ação ou omissão que contrarie ou desarmonize a ordem e a organização de uma coletividade, ou ainda, a conduta que desconsiderando a polidez, a cortesia e o respeito pelo direito do outro, evidencie incapacidade do indivíduo em concorrer para um ambiente e uma convivência pautada pela civilidade; vale observar, que uma vez mais decisiva (na acepção de importante) é a escolha do inquilino que será inserido no condomínio por força da relação locacional firmada com o proprietário do bem.

E isso porque, como visto anteriormente, no espaço condominial pode eventualmente permanecer (apesar da ocupação pelo terceiro inquilino) a responsabilidade do titular (proprietário) por eventuais infrações que se conectem ao uso e gozo do bem:

Nesse sentido:

ILEGITIMIDADE AD CAUSAM CONDOMÍNIO - MULTA ARBITRADA POR CONDUTA ANTI-SOCIAL DOS LOCATÁRIOS - AÇÃO PROPOSTA EM FACE DA LOCADORA - POSSIBILIDADE OBRIGAÇÃO "PROPTER REM" CARÊNCIA AFASTADA. (TJSP, 5ª Câmara de Direito Privado, Ap. Cív. nº 5342154500, Rel. Des. Oscarlino Moeller, Julgado em 28/11/2007)

Em sentido contrário:

CONDOMÍNIO. LOCATÁRIO. COMPORTAMENTO ANTI-SOCIAL. LEGITMIDADE. O condomínio não possui legitimidade ativa para postular a resolução de contrato locatício entretido com o proprietário do imóvel em condomínio e o locatário, em face de alegado comportamento anti-social do inquilino. O proprietário do imóvel não possui legitimidade passiva para responder pelos danos gerados por eventuais agressões feitas pelo inquilino ao zelador do prédio. Apelação improvida. (TJRS, 19ª Câmara Cível, Ap. Cív. nº 70023690225, Rel. Des. Guinther Spode, Julgado em 08/07/2008)

Vai daí que embora o Código Civil somente trabalhe a possibilidade de sanção pecuniária (pagamento de multa) e não cogite de eventual expulsão do denominado condômino anti-social — ao qual, aliás, deve ser reservado amplo direito de defesa e de oportunizar de eventual retratação antes da aplicação da pena (multa) — quando se cuidar de unidade locada, interessante panorama pode se descortinar, vez que, a exemplo do insinuado no primeiro julgado aqui reproduzido, nada impede que o contrato de locação expressamente assinale a hipótese de que tal conduta (anti-social) seja considerada infração contratual capaz de autorizar o desfazimento da locação (art. 9º, inciso II, da Lei 8.245/91).

Com efeito, desde que clausulada, existe plausibilidade de que incorrendo o inquilino na caracterização de comportamento classificado como anti-social pelo condomínio, autorizado estará o seu despejo do imóvel por infração contratual; máxime porque, uma das obrigações daquele (inquilino) é servir-se do bem para o uso convencionado e compatível com a natureza e o fim deste, cumprindo assim integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos (art. 23, incisos II e X da já mencionada legislação inquilinária).            

Carlos Roberto Tavarnaro

- advogado, consultor e empresário do setor imobiliário

e-mail: crt@tavarnaro.com.br