Muita polêmica causou ao setor de administração de imóveis a edição da Súmula 214 (DJ de 02/10/1998) anunciadora de que “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

Isso porque inúmeras decisões então proferidas além de simplesmente atropelarem o artigo 39 da Lei 8.245/91 que categoricamente assenta que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”; igualmente afrontavam os dispositivos da citada lei inquilinária que expressamente prevêem a prorrogação automática da locação findo o prazo original estabelecido (artigo 47 e parágrafo único do artigo 56).    

A confusa interpretação restou propagada justamente porque ao invés da aplicação do comentado enunciado sumular restringir-se aos casos de aditamento de valores (como, aliás, tratam os precedentes que o ancoram) sua invocação (da súmula) passou a se dar de modo generalizado e ou indiscriminado, sem que se atentasse para a letra da lei.    

Agora, finalmente, após quase uma década da publicação da referida súmula, a adequada exegese a respeito da matéria começa a ser implantada.

Nesse sentido, interessante julgado recentemente proferido em 24/03/2008 pelo Des. Fernando Wolff Bodziak da 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0480329-2, veio de modo extremamente didático — inclusive com menção a uma conferência sobre o tema realizada em agosto de 2003 no Centro de Estudos Jurídicos de Belo Horizonte/MG — bem historiar a trajetória do anterior (e equivocado) entendimento que grassava e o atual (e correto) tratamento legal a ser dispensado quando se trafega em tema de fiança locatícia de contrato prorrogado no tempo.

Confira-se:

Trata-se de agravo de instrumento manejado em face de decisão proferida nos autos de execução de título extrajudicial, que, em objeção de pré-executividade, reconheceu a legitimidade dos fiadores para figurarem no pólo passivo da via executiva. Alegam, em síntese, que: a) os fiadores não detêm legitimidade para compor o pólo passivo da execução, posto que não anuíram com a prorrogação do contrato então efetivada; c) a fiança não admite interpretação extensiva, nos termos em que preceitua a Súmula 214 do STJ; d) os agravantes não podem responder pela obrigação até a entrega das chaves do imóvel; Por tais razões, requerem a concessão de efeito suspensivo e o provimento do agravo de instrumento, nos termos das razões recursais. 2. Com fulcro no caput do art. 557 do Código de Processo Civil, passo à análise do mérito recursal. Cuidam os autos de ação de execução de título executivo extrajudicial proposta pela locadora do imóvel objeto do contrato em desfavor dos fiadores do contrato de locação que manejam o presente recurso, pretendendo a reforma da decisão singular, por entender que não possuem legitimidade para figurar no pólo passivo da demanda, a teor do que esclarece a Súmula nº 214 do STJ. Portanto, a matéria posta em discussão diz respeito à responsabilidade do fiador nos contratos de locação prorrogados por prazo indeterminado. Todavia, no contexto sob exame, não se faz presente a hipótese de ilegitimidade passiva invocada pelas recorrentes, senão vejamos: Muito embora o posicionamento desta Câmara fosse no sentido de aplicar a Súmula 214 do STJ para os casos de aditamento ou prorrogação de contrato, indistintamente, houve alteração de posicionamento passando-se a considerar que referido enunciado não tem aplicação em todos os casos, devendo ser analisada cada hipótese em particular. A responsabilidade do fiador nos contratos de locação tem sido alvo de muitos questionamentos e controvérsias, com passos e contrapassos da doutrina e da jurisprudência. Sobre o tema, vinha prevalecendo o entendimento, tanto em sede doutrinária quanto em sede jurisprudencial, de que na hipótese de o contrato de locação haver sido firmado por tempo determinado e sendo garantido por contrato de fiança, acabava a responsabilidade do fiador quando do término do prazo de vigência da avença. Em caso de prorrogação tácita do contrato de locação, que passava a viger por tempo indeterminado (artigos 46, § 1º, e 47 da Lei do Inquilinato), entendia-se não existir responsabilidade do fiador por obrigações resultantes de aditamento que não contou com sua anuência, em virtude de interpretação restritiva e benéfica conferida à garantia fidejussória da fiança, de acordo com o enunciado da Súmula 214 do STJ, não assumindo relevância cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves do imóvel objeto da locação. Vale dizer, por força do entendimento até então prevalecente, inclusive no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, respondia o fiador somente pelos encargos decorrentes do contrato de locação, pelo prazo originariamente pactuado, a despeito da existência de cláusula em sentido contrário e independente da manifestação de vontade das partes (locador, locatário e fiador). Desconsiderando os termos do contrato, diversas decisões proferidas com apoio na Súmula 214 do STJ, culminavam por extinguir a garantia e exonerar da responsabilidade o fiador, de maneira indistinta, isto é, tivesse sido o contrato prorrogado ou aditado, sem diferenciar as expressões "prorrogação" e "aditamento", em flagrante equívoco de interpretação. Diante das inúmeras incertezas e dificuldades vivenciadas pelos contratantes e pelo setor imobiliário, decorrentes dessa orientação, em boa hora a matéria está a merecer outro tratamento, em sentido diametralmente oposto, na medida em que, revendo posicionamento anterior, a Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do EREsp 566.633/CE, firmou entendimento de que continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato, se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02, a depender da época que firmaram a avença. Sem dúvida alguma, a mudança de entendimento revela evolução da jurisprudência e procura recolocar as coisas no seu devido prumo, porque a Súmula 214 do STJ, na realidade, não tem incidência em muitas situações, uma vez que cuida apenas de aditamento sem anuência do fiador, isto é, quando há alguma alteração no ajuste, mas inexiste abordagem acerca da prorrogação tácita do contrato, hipótese em que não há qualquer mudança no pacto original, e por isso, não pega desprevenido o fiador se este manifestou vontade expressa de garantir o contrato de locação até a efetiva entrega do imóvel pelo locatário. Aliás, é esse o sentido da regra inserta no art. 39, da Lei nº 8.245/91, norma especial que continua a ter inteira aplicabilidade aos casos de locação de imóveis urbanos, por força do disposto no art. 2.036 do CC/02, e deve se compatibilizar com o instituto da fiança. Assim, na hipótese de existir expressa disposição contratual prevendo que a responsabilidade do fiador se estende em caso de prorrogação do contrato por tempo indeterminado, até a efetiva devolução das chaves, o garante tem possibilidade de não permanecer vinculado de maneira perpétua ao contrato e se exonerar do encargo, para isso podendo se valer do que dispõem os artigos 1.500 do CC/16 ou 835 do CC/02, aplicando-se um ou outro dispositivo, conforme a época da celebração da avença, com responsabilidade pelos débitos existentes até a data da liberação. E se o locatário, a partir da exoneração do fiador, não providenciar outro para ocupar o lugar daquele que se retirou, em face de exigência do locador realizada com amparo no artigo 40, inciso IV, da Lei do Inquilinato, ficará sujeito às penalidades decorrentes de infração contratual e poderá sofrer ação de despejo, por força do que estabelecem os artigos 5º e 9º, inciso II, da citada lei, como medida de restabelecimento do equilíbrio de tratamento entre o locador, que não fica desguarnecido pela saída do fiador, porque tem meios de retomar seu imóvel em virtude do enfraquecimento do contrato, diminuição ou desaparecimento da garantia fidejussória até então existente, e o fiador que não permanece indefinidamente obrigado por débitos oriundos de contrato de locação submetido à dilação automática de prazo, porque pode adotar providências em busca de sua exoneração. A necessidade de observância ao respeito à manifestação de vontade expressada pelos contratantes, em cláusulas inseridas quando da celebração do contrato de locação, é abordada, com maestria, pelo Professor Humberto Theodoro Júnior, para quem "A vedação à interpretação extensiva não autoriza o juiz a desprezar o que, expressa e claramente, as partes estipularam acerca da duração e prorrogação da fiança. O intérprete não poderia eventualmente prorrogar a fiança além do único termo ajustado entre as partes, à base de argumentos analógicos ou extensivos. Não se presta, porém, a interpretação restritiva a modificar a convenção nem, obviamente, a eliminar de seu contexto o que, efetivamente, foi querido pela vontade negocial dos contratantes." A propósito do novo posicionamento que está sendo adotado no STJ sobre a matéria em análise, vale conferir os recentes precedentes: EREsp 568.968-SC; REsp nº 762.503-PR; REsp 900.007/RS; REsp 590.956-RS; AgRg no Ag 796.567-RJ; AgRg no REsp 876.795-SP; REsp 827.047-SP; AgRg no REsp 923.347-RS e AgRg no REsp 792.195-SP, dentre outros. No caso dos autos o cenário fático é o seguinte: Observa-se que a agravada/locadora celebrou contrato de locação com vigência compreendida entre maio/2003 a novembro/2005, cuja avença sofreu prorrogação tácita, passando a viger por prazo indeterminado. A seu turno, é certo que os fiadores se responsabilizaram enquanto o locatário permanecesse no imóvel e até a efetiva entrega das chaves, conforme se depreende da cláusula 16ª do contrato de locação. Daí porque, não deve ser acolhida a pretensão dos agravantes, posto que é manifesta a responsabilidade dos fiadores pelos encargos locatícios relativos a todo período de vigência do contrato, até a efetiva entrega das chaves ao proprietário, não se aplicando à hipótese vertente o entendimento contido na Súmula 214 do STJ. 3. Diante do exposto, nego provimento ao agravo de instrumento, com base no art. 557, caput do Código de Processo Civil, nos termos de sua fundamentação.

Continua na próxima semana.

Carlos Roberto Tavarnaro

- advogado, consultor e empresário do setor imobiliário

e-mail: crt@tavarnaro.com.br