O direito das obrigações define o mandato como a modalidade contratual pela qual alguém (mandatário) recebe de outrem (mandante), poderes para praticar ato ou administrar interesses.

E, muito embora o artigo 653 do Código Civil Brasileiro aponte que a procuração é o instrumento do mandato, ou seja, que o mandato somente seria formalizado em documento público ou particular, autorizador dos poderes desta representação, o artigo 656 do mesmo código, estabelece que o mandato, em verdade, pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito.

Assim, para melhor compreensão do tema, vale especificar que os poderes outorgados, realmente poderão ser expressos quando dados por escrito ou verbalmente, desde que pré-existentes no mundo dos fatos, ou seja, outorgados antes de qualquer ato praticado pelo mandatário em nome do mandante.

O mandato será tácito quando se constatar que resulta de atos realizados pelo mandatário em nome do mandante, sem a prévia autorização deste, porém com sua aprovação; e será verbal quando os poderes forem transmitidos por qualquer modo de comunicação oral ou não escrita.

De todo modo, convém lembrar que o mandato seja em que modalidade for somente confere poderes de administração, pois, conforme advertido pelo § 1º do artigo 661 do mencionado Código, para alienar, hipotecar, transigir ou praticar quaisquer atos que exorbitem dessa administração (rotulada como ordinária pelo legislador), é preciso procuração com poderes especiais ou expressos.

Ainda no âmago desse tema, vale rememorar que o mandato pode ser gratuito ou oneroso; isto é, sem ou com retribuição (contraprestação ou pagamento), tendo o mandatário o direito de reter do objeto da operação que lhe foi cometida (exemplificativamente por ofício ou profissão lucrativa — artigo 658 do Código Civil), até quanto baste para o pagamento que lhe for devido (artigo 664 do Código Civil).

Nessa linha de pensamento, cumpre observar que a outorga de uma procuração pelo proprietário do imóvel à administradora/corretora faz nascer o binômio mandante x mandatária, cuja relação colhe respaldo, preponderante, na legislação civil aqui já comentada, vez que, aquela (administradora), ao agir, o estará fazendo em nome e no lugar do mandante (proprietário do imóvel); decorrendo daí algumas conseqüências fundamentais que convém desde logo ter em vista:

1)   os atos da mandatária vinculam o mandante, desde que dentro dos poderes constantes da procuração, ainda que contravenham suas instruções;

2)   se a mandatária obrar em seu próprio nome, não vincula o mandante, exceto se por ele (mandante) forem ratificados;

3)   os atos da mandatária, praticados após a extinção do mandato, são incapazes de vincular o mandante.

Ainda, a título de mera ilustração e até para ressaltar a importância de uma representação exercida via mandato (embora existam casos em que há representação sem que haja mandato, como na hipótese do representante legal ou judicial), importa dizer que em regra, todos os atos podem ser realizados por meio de procurador, exceto uns poucos vedados por lei, que exigem a intervenção direta da pessoa (a exemplo do testamento, do exercício de cargo público ou da prestação do serviço militar).

Igualmente oportuno, se faz comentar que mesmo o casamento pode ser celebrado mediante procuração que outorgue poderes especiais ao mandatário para receber, como consorte e em nome do outorgante, o outro contraente.

De todo modo, pertinente é enfatizar que a principal obrigação da mandatária é a de agir em nome do mandante, com o necessário zelo e diligência, transferindo-lhe as vantagens que em seu lugar auferir e prestando-lhe contas de sua gestão, sendo seus principais deveres:

1)   agir em nome do constituinte, dentro dos poderes constituídos na procuração;

2)   agir com o zelo necessário e a diligência habitual na defesa dos interesses do mandante — respondendo pelos prejuízos que este experimentar, quando resultarem de culpa do representante;

3)   transferir ao mandante todas as vantagens granjeadas no negócio;

4)   prestar contas de sua gerência ao mandante;

5)   prosseguir no exercício do mandato até concluir o negócio já começado ou até ser substituído, mesmo depois da extinção do mandato por morte, interdição ou mudança de estado do constituinte se, da sua inação, puder advir prejuízo para o mandante ou seus herdeiros (CC, art. 674).

Já no que se relaciona a figura do mandante, suas obrigações são de natureza diversa, pois, essencialmente se relacionam ao dever de honrar o assumido em seu nome pelo mandatário (dentro dos poderes conferidos no mandato), e a responsabilidade de caráter patrimonial (reembolso as despesas efetuadas pelo mandatário, indenização pelos prejuízos experimentados na execução do mandato e pagamento da remuneração, se assim se ajustou).

Carlos Roberto Tavarnaro

- advogado, consultor e empresário do setor imobiliário

e-mail: crt@tavarnaro.com.br